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谈“商品房认购协议”/郭旺生

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 13:05:52  浏览:8903   来源:法律资料网
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谈“商品房认购协议”

郭旺生


  当今中国,房地产事业兴旺发达,是个企业都想跟房地产沾点边,没办法,市场经济嘛,哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花,但是,性价比高的户型却是卖少见少,是稀缺资源,下手必须得快,于是,“购房意向书”这么个东西就应运而生。
  很多情况下,开发商在取得《商品房预售许可证》后,在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前,往往都会要求购房人签订《认购协议书》,初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议,该类协议一般包含以下内容:
  1、买卖双方的基本信息;2、定金条款;3、购买者拟购买房屋的基本信息(含位置、面积、座向等);4、购房款;5、签署正式售房合同的期限;6、违反协议的责任。
那么,认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢?其法律效力如何?
  其实,认购协议书是一个预约合同,学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同,它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务,即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候,必须公平公正的促成本合同的成立。
  实践中,有些房地产开发商基于楼价上涨等原因,千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同,他们的理由就是认购协议并非正式的合同,即使违反了也只是退双倍定金,购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
  根据合同法理论,作为预约合同的一方当事人违反预约合同,需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失(赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失)。在司法实践中,法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的,也有判决合同不再履行,但开发商应赔偿损失的。总之,开发商无故不履行签订正式售房合同的,是不能独善其身的,要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式:dffy101@163.com
QQ:1462647942
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关于印发《黄南州建设领域农民工工资支付保证金管理办法》的通知

青海省黄南藏族自治州人民政府办公室


关于印发《黄南州建设领域农民工工资支付保证金管理办法》的通知

黄政办〔2010〕3号


各县人民政府,州政府各委、办、局:

修订后的《黄南州建设领域农民工工资支付保证金管理办法》业经州人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。原《黄南州黄南州建设领域农民工工资支付保证金管理办法》(黄政办〔2007〕18号)同时废止。





二○一○年一月二十日





黄南州建设领域农民工工资支付保证金管理办法



为规范建筑施工企业劳动用工行为,切实解决建设领域拖欠农民工工资问题,保障农民工通过劳动获得报酬的权益,维护社会稳定,根据《青海省人民政府办公厅转发省劳动保障厅等部门关于青海省建设领域农民工工资支付保证金制度实施办法的通知》(青政办〔2006〕143号)精神,结合我州实际,制定本管理办法。

第一条 本办法适用于本州行政区域内从事各类房屋建筑、市政基础设施、公路、水利、电力、通讯等新建、扩建、改建工程的建筑施工企业(含州外进州建筑施工企业)和建设单位。

第二条 本办法所称农民工工资支付保证金是指防止建筑施工企业拖欠农民工工资,由建设单位负责并督促建筑施工企业在拖欠所在地劳动保障行政部门指定银行或工程项目所在地的国有商业银行设立工资支付保证金专户并按预先存储专项资金,用于支付该企业在项目施工过程中拖欠的农民工工资。

第三条 农民工工资支付保证金按照工程项目实行属地管理。各级劳动保障行政管理部门负责辖区农民工工资支付保证金的监督管理。建设、交通、水利等行政管理部门配合劳动保障行政管理部门做好监督检查工作。

第四条 建筑施工企业按照建设工程施工合同价款的百分之三至百分之五存储农民工工资支付保证金,具体存储比例由劳动保障行政部门在规定的比例范围内确定,最高不超过五十万元。对有过恶意拖欠和拒不支付农民工工资行为的企业,劳动保障行政管理部门可要求其加倍存储工资支付保证金。在建项目须补存农民工工资支付保证金。

第五条 建设单位要按照合同约定及时拨付工程款项,建设资金不落实的,有关部门不得发放施工许可证,不得批准开工报告。

第六条 建设单位在向建设、交通、水利等行政管理部门申请办理建设工程施工许可证或开工报告时,须提供建设工程施工合同(副本)和银行出具的施工企业存储农民工工资支付保证金凭证。未存储农民工工资支付保证金的,相关部门一律不得核发施工许可证或批准开工报告,否则相关部门承担相应的责任。

第七条 开户银行要为存储工资支付保证金的单位分别建立缴费和支取记录。建筑施工企业或有关部门需查询存储和支取记录的,开户银行应当提供服务。

第八条 农民工工资保证金专户专储,专项支取,任何单位和个人不得挪用。

第九条 建筑施工企业应当在工程开工后十日内向与之形成劳动合同关系的农民工以一定形式公布存储农民工资支付保证金情况,接受农民工的监督。

第十条 工程建设期间及工程竣工验收后六十日内,有下列情形之一的,可以启动农民工工资支付保证金。

(一)建筑施工企业拖欠农民工工资,经核查当事人双方确认的。

(二)建筑施工企业负责人或项目负责人逃匿或死亡,造成拖欠的。

(三)建筑施工企业将工资发放给包工头或不具备用工主体的组织或个人造成拖欠的。

(四)工程分包企业未按有关规定支付工资造成拖欠的。

(五)其他情形造成工资拖欠的。

第十一条 建筑施工企业要规范农民工工资管理,建立农民工花名册,签订农民工劳动合同,编制工资表,按月或按合同约定用货币形式将工资直接支付给农民工本人。并将工资发放花名册送建设单位,由建设单位负责报送当地劳动保障行政部门备案,建设工程总包单位对农民工工资支付负总责,分包单位、施工项目部或包工头拖欠农民工工资的,由总包单位负责支付。

第十二条 劳动保障行政管理部门经调查认定建筑施工企业拖欠或无故克扣农民工工资的,责令其限期支付农民工工资;逾期仍未支付的,由劳动保障行政管理部门向银行出具《黄南州建设领域农民工工资支付保证金启动支付意见书》,在5个工作日内开户银行将保证金拨付给劳动保障行政管理部门,并由劳动保障行政管理部门将农民工工资支付保证金发放给农民工本人。

第十三条 农民工工资支付保证金启动支付后,劳动保障和建设、交通、水利等行政管理部门要责成建筑施工企业和建设单位在十五日内等额补齐已经启动支付的农民工工资支付保证金;逾期不补齐的,建设、交通、水利等行政管理部门将吊销其施工许可证或者责令停止施工。

第十四条 农民工工资支付保证金不足以支付被拖欠农民工工资的,不足部分由劳动保障和建设、交通、水利等行政管理部门责成建筑施工企业支付,或从建设单位在应付工程款中支付,在工程结算时扣除。

第十五条 工程竣工验收六十日后对未启动工资支付保障金的,建筑施工企业持建设单位出具的竣工验收证明到当地劳动保障行政管理部门申请退还工资支付保证金。劳动保障行政管理部门出具《黄南州建设领域农民工工资支付保证金返还意见书》,由开户银行将农民工工资支付保证金本金和利息一次性返还给建筑施工企业。

第十六条 各级劳动保障和建设、交通、水利等行政管理部门要建立健全举报投诉制度,采取日常巡查、集中检查、群众举报专查等方式,对支付农民工工资的情况进行监控,发现有拖欠农民工工资行为的,应及时进行调查取证,责令建筑施工企业足额支付拖欠的农民工工资。

第十七条 任何组织和个人对有关农民工工资支付保证金存储、支付、返还过程中的违法行为,有权举报,劳动保障行政管理部门应当会同建设、交通、水利等行政管理部门及时调查,按照有关规定进行处理,并为举报人保密。

第十八条 对恶意拖欠农民工工资、提供虚假合同、不及时足额存储或补齐农民工工资支付保证金的单位,劳动保障和建设、交通、水利等行政管理部门应记入信用档案,通报批评,并向社会曝光,公示其不良行为;依法对其市场准入、招投标资格和新开工项目施工许可等进行限制;情节严重的,取消其施工资质,州外进州施工企业清除出本州建筑市场。同时,劳动保障行政部门对此类单位的详细情况按季通报给州人民银行,由人民银行黄南州中心支行录入企业信息基础数据库系统,并在全国范围内公示。

第十九条 我州其他行业涉及农民工工资支付保证金的参照本办法执行。

第二十条 本办法自发布之日起施行。



国家税务总局关于技术转让等业务免征营业税审批程序问题的批复

国家税务总局


国家税务总局关于技术转让等业务免征营业税审批程序问题的批复
国家税务总局
国税函(2001)223号




陕西省地方税务局:
你局《陕西省地方税务局关于技术转让、技术开发收入免征营业税有关问题的请示》(陕地税函〔2001〕1号)收悉。经研究,现批复如下:
关于技术转让等收入免征营业税审批程序问题,科学技术部、财政部、国家税务总局《关于印发〈技术合同认定登记管理办法〉的通知》(国科发政字〔2000〕063号)中有关“技术合同必须经认定登记方可享受税收优惠”的规定,是对财政部、国家税务总局《关于贯彻落实〈中共中央 国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定〉有关税收问题的通知》(财税字〔1999〕273号,以下简称《通知》)中相关规定所作的重申和强调。因此,有关技术转让等收入免征营业税的具体审批程序仍应按《通知》中的相关规定执行。


2001年3月23日

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