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逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

武志国


【最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读：本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在物业管理中被广泛地使用。《物业管理条例》第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”，而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权，主要为物权法第二章第三节规定的情形)，因此，现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解，未包括“准业主”（严格讲是可以认定为业主的人）。
为了避免影响“准业主”的业主权，本条明确将业主的范畴，进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种：1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人；2）因继承或者受遗赠取得物权的人； 3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人；4）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人（“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权）。
实践中，其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了，本条归拢并更加明确了一下。
注意：取得建筑物专有部分所有权的人，就可以成为业主，哪怕买了一平方米的专有部分，其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

解读：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。
确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 使用上的独立性：即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等（即便不能登记）。
专有部分的认定条件：1）构造独立。能明确区分；2）利用独立，可排他使用；3）可以登记为特定业主的所有权客体（不排除小范围内的共同共有情形）。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。
整栋建筑物当然可以成为专有部分，而且往往最容易认定是否属于专有部分。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

解读：共有部分的认定：1）法律行政法规规定属于共有部分的；2）基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等；3）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等；4）公用附属设施、设备：消防、公共照明等；5）结构部分：避难层、设备层或者设备间等；6）不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。
建筑区划内的土地，一般依法由业主共同享有建设用地使用权（按份共有），有除外情形的不算（建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”：①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地）。


第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区兽药管理办法（修正）
宁夏回族自治区人民政府


（1995年12月20日宁政发（1995）110号发布 根据1997年12月29日发布的《宁夏回族自治区人民政府关于修改〈宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定〉等二十三件规章的决定》进行修正）

第一章 总 则
第一条 为了加强兽药的监督管理，有效防治畜禽等动物疾病，促进畜牧业生产的发展，根据《兽药管理条例》（以下简称《条例》），结合自治区实际，制定本办法。
第二条 凡在自治区行政区域内从事兽药（包括饲料药物添加剂）生产、经营、使用、检验和监督管理的单位和个人，均须遵守本办法。
第三条 自治区畜牧局主管全区兽药管理工作；行署、市、县（区）畜牧行政主管部门负责本辖区内的兽药管理工作。

第二章 兽药生产
第四条 开办兽药生产企业，必须经企业所在地的县级畜牧行政主管部门审查同意，报自治区畜牧局审核批准，发给《兽药生产许可证》。生产企业持《兽药生产许可证》，向当地工商行政管理机关申领《营业执照》后，方可进行生产。
《兽药生产许可证》的有效期限为一至五年。
第五条 开办兽用生物制品生产企业，必须经自治区畜牧局审查同意，报农业部审核批准后，方可进行生产。
第六条 兽药生产企业应当按照《条例》和国家有关规定组织生产。不符合质量标准的兽药，不得出厂。
第七条 兽药生产企业生产兽药产品，必须向自治区畜牧局申请批准文号。申请批准文号，应当提交下列资料和样品：
（一）兽药产品申请表（一式三份）；
（二）配方及原料、辅料的标准（一式两份）；
（三）生产工艺流程、质量标准（一式两份）；
（四）产品说明书和标签样稿（一式两份）；
（五）产品样品及生产单位质量检验部门的检验报告书（三个批号的产品样品，送检量为一次检验的三至五倍）。
第八条 自治区畜牧局收到申请资料后，应先将兽药产品申请表和样品送自治区兽药饲料监察所进行质量复核检验；同时对该企业的厂房、人员、生产和检验设备等进行考核检收。
第九条 自治区兽药饲料监察所收到兽药产品申请表和送检样品后，应当在六十日内，按照规定的兽药标准进行复核检验，并提出检验报告。经检验合格的，由自治区畜牧局审核批准，在三十日内，发给批准文号。
批准文号有效期限为一至五年。
第十条 生产、经营新兽药、兽药新制剂及兽用新生物制品的审批和具体管理，按照农业部的有关规定办理。

第三章 兽药经营
第十一条 开办兽药零售业务经营的企业，必须经企业的上级主管部门审查同意，并经县级以上畜牧行政主管部门批准，发给《兽药经营许可证》；从事批发和兽用生物制品经营业务的，必须经同级畜牧行政主管部门审查，报自治区畜牧局批准，发给《兽药经营许可证》。经营企业持
《兽药经营许可证》，向当地工商行政管理部门申领《营业执照》。
《兽药经营许可证》必须注明经营范围，其有效期限为一至五年。
第十二条 兽药零售企业和个体经营户，不得从事兽药批发业务。
第十三条 兽药经营企业必须建立健全质量检查、入库验收、在库保养、出库验发、销售核对等制度。
第十四条 兽药经营企业应当设置专职兽药检验员，负责对购进兽药的名称、规格、生产企业、生产批号、有效期、检验合格证、批准文号、包装以及外观质量等进行检查验收。
年营业额在一百万元以上的经营企业，应当建立兽药化验室，负责对所经营的兽药进行化验。

第四章 监督和检验
第十五条 自治区畜牧局负责全区兽药的监督管理，主要职责是：
（一）贯彻执行《条例》、《办法》及国家有关兽药药政法规；
（二）负责全区兽药生产、经营和使用的监督管理，制定年度兽药抽检、统检计划，通报兽药质量情况；
（三）监督执行国家兽药标准，组织制定、修订、审批、发布和监督实施自治区地方兽药标准，并审批兽药新制剂；
（四）负责核发《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂生产许可证》，会同有关部门规划全区的兽药生产经营布局；
（五）审批已有国家兽药标准和地方标准的兽药品种的生产，决定发给或者撤销批准文号；
（六）审批国家已注册的进口兽药并核发《进口兽药许可证》，负责出口兽药产品的出证工作；
（七）负责兽药产品质量监督检验和鉴定工作；
（八）审批兽药广告；
（九）指导行署、市、县（区）畜牧行政主管部门的兽药管理工作和兽药饲料监察所的监察、检验工作；
（十）组织培训兽药管理人员、兽药监督员。
第十六条 自治区兽药饲料监察所负责全区的兽药质量监督、检验、鉴定等工作。
各行署、市、县（区）兽药饲料监察机构负责本辖区内的兽药质量监督、检查工作。
各级兽药饲料监察机构受同级畜牧行政主管部门领导，具有法人资格。
第十七条 兽药监督员和兽药检查员必须由兽药、兽医技术人员担任。
兽药监督员由自治区、行署、市、县（区）畜牧行政主管部门选任，兽药检查员由乡（镇）兽医站选任。兽药监督员、兽药检查员凭自治区和所在地的市、县（区）人民政府发的《兽药监督员证》、《兽药检查员证》开展工作。
第十八条 兽药监督员和兽药检查员有权对本辖区内的兽药生产、经营和使用单位的兽药质量进行监督、检查，必要时也可以按照规定抽取样品和索取必要的资料，有关单位不得拒绝和隐瞒。
执行前款检查任务时，兽药监督员应当佩戴“中国兽药监督”标志并出示《兽药监督员证》，兽药检查员应当出示《兽药检查员证》。
第十九条 被抽样检查的单位应当提供样品和必要的人力、工具和场地，并负责安排搬移、倒垛、开拆和恢复包装等工作，任何单位和个人不得拒绝和阻挠。
被抽样检查的单位为独立和非独立的核算单位，包括每个兽药经营门市部。
第二十条 兽药生产企业年品种抽检率应当达到100％，兽药经营企业年品种抽检率应当达到30％。

第五章 罚 则
第二十一条 对违反《条例》和本《办法》有下列行为之一的，由县级以上畜牧行政主管部门予以处罚，也可以委托县级以上兽药饲料检查机构处罚，必要时会同工商行政管理部门共同处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）生产、销售假兽药的，没收假兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款；并可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（二）生产、销售劣兽药的，没收劣兽药和非法收入，根据情节，可处以非法收入二倍以下的罚款；情节和后果严重的，可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（三）未取得《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂生产许可证》，擅自生产经营兽药及配制制剂的，依法没收全部兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款。
第二十二条 违反本《办法》规定，造成中毒事故或者对畜禽等动物造成其他危害后果的，致害单位或者个人应当承担赔偿责任。受害方可以请求县级以上畜牧行政主管部门处理。
第二十三条 对质量可疑兽药的查处，应当先予以封存，由兽药饲料监察机构进行抽样检验，等取得检验结果后，再按照规定处理。
第二十四条 对没收的假劣兽药，畜牧行政主管部门应当会同有关部门，在当事人在场的情况下，予以销毁。
第二十五条 兽药违法案件办理的程序，按照《兽药违法案件处理办法》执行。
第二十六条 当事人不服行政处罚决定的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉，但对作出的兽药控制的决定，当事人必须执行。
对期满不申请复议，不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第二十七条 兽药审批、监督、检验的收费，按照自治区财政厅、物价局的规定执行。
第二十八条 本办法由自治区畜牧局负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。


（1997年12月29日 宁政发（1997）129号）


根据《中华人民共和国行政处罚法》及有关法律、法规的规定，自治区人民政府决定对《宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定》等23件自治区人民政府规章进行修订。现将修改内容予以发布，并请按修改后的规章贯彻执行。
……
十四、宁夏回族自治区兽药管理办法
（宁政发〔1995〕110号 1995年12月20日发布）
第二十一条修改为：“对违反《条例》和本《办法》有下列行为之一的，由县级以上畜牧行政主管部门予以处罚，也可以委托县级以上兽药饲料检查机构处罚，必要时会同工商行政管理部门共同处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）生产、销售假兽药的，没收假兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款；并可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（二）生产、销售劣兽药的，没收劣兽药和非法收入，根据情节，可处以非法收入二倍以下的罚款；情节和后果严重的，可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（三）未取得《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂生产许可证》，擅自生产经营兽药及配制制剂的，依法没收全部兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款。”
……



1995年12月20日