南京市城市房屋拆迁管理办法
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南京市城市房屋拆迁管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市城市房屋拆迁管理办法
１９９１年３月１０日 南京市人民政府令第８号
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保证城市建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据有关法律、法规结合本市具体情况，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋（含构筑物、附属物）的，均适用本办法。
第三条 拆迁人系指取得拆迁许可证的建设单位或者个人。
被拆迁人系指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。
第四条 拆迁城市房屋应符合城市规划，遵循等价有偿的原则，兼顾国家、集体和个人利益。
第五条 南京市房产管理局主管本市房屋拆迁工作，设市拆迁管理办公室，负责房屋拆迁的审批、指导、监督、协调等工作。
区房产管理部门设拆迁安置办公室，负责办理辖区内房屋拆迁的具体事宜。
第六条 区人民政府应加强对城市房屋拆迁工作的领导。
各级有关部门以及拆迁当事人的上级主管部门，所在单位、街道办事处，应密切配合，保证城市房屋拆迁工作的顺利进行。
第七条 任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行检举和控告，对检举、控告的单位和个人不得打击报复。
对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人，应给予奖励。
第二章 拆迁管理一般规定
第八条 因城市建设需要拆迁房屋的单位和个人，须持建设项目批准文件、经批准的规划方案及复建房单体建筑平面图、拆迁方案和建设用地等有关批准文件，向市房屋拆迁主管部门提出房屋拆迁申请，交纳拆迁管理费，领取房屋拆迁许可证后，方可委托或自行拆迁。
第九条 拆迁范围在五百户以上的连片开发地段，一般应由区政府组织拆迁人或者被委托拆迁人实施统一拆迁。
单位自管房产、军产，凡不涉及民事权益的房屋拆迁，经市规划部门和市房屋拆迁主管部门审定批准后，可以自行拆迁。涉及民事权益的，应委托拆迁。
被委托人应当是经市房屋拆迁主管部门资格审查并取得房屋拆迁资格证书的单位。
房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁。
第十条 市房屋拆迁主管部门根据规划部门核定的建设用地范围，通知公安、房管、城建、工商、街道办事处等部门和单位，临时停止办理拆迁范围内的户口迁入、分户、建筑执照、工商营业执照、房屋翻建、房产交易、房屋使用交换以及租赁过户等手续。时限为1年，申报延期不得超过6个月，逾期自行终止。
第十一条 房屋拆迁许可证一经核发，房屋拆迁主管部门应将房屋拆迁决定以公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁决定中应载明拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等内容。拆迁人应向被拆迁人发送房屋拆除通知书。有关部门应及时向被拆迁人做好宣传解释工作。
第十二条 拆迁人必须与被拆迁人依法签订补偿安置书面协议。协议应载明补偿形式、补偿金额、安置房屋面积与地点、过渡方式、过渡期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。拆迁补偿安置协议必须经市房屋拆迁主管部门鉴证或由公证机关公证。
拆迁人应公布房屋拆迁补偿安置规定、复建房图纸以及安置方案，接受群众监督。
第十三条 复建房总体平面图纸经市规划局批准后，其单体平面图纸须经市房屋拆迁主管部门审核。对批准后的图纸不得擅自变更，确需调整的，应按规定办理变更手续，并负责做好被拆迁人的调整安置工作。
第十四条 拆迁人与被拆迁人对补偿安置发生争议达不成协议的，当事人应按《南京市城镇房产纠纷仲裁办法》的规定，向市房产纠纷仲裁委员会申请仲裁。
第十五条 被拆迁人对房屋拆迁主管部门的拆迁决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请行政复议，也不起诉，又不执行拆迁决定的，房屋拆迁主管部门可申请人民法院强制执行。
第十六条 法律、法规对拆迁军事设施、文物古迹、宗教寺庙，以及涉外房屋等另有规定的，按有关规定办理。
第十七条 公安、财贸、教育、邮电、供水、供电等部门，应按时办理和安排被拆迁户的户口转移、粮油燃料供应、子女转学转托、信件投递以及用水、用电等事宜。
第十八条 房屋拆迁主管部门应建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁资料的管理。房屋竣工后，建设单位应按规定向房产管理部门移交有关资料。
第十九条 拆迁安置工作结束后，被拆迁人应及时到房产、土地等管理部门按规定办理房屋所有权、土地使用权登记手续。
第三章 拆迁补偿
第二十条 拆迁人被拆除房屋的所有人应依照本办法规定给予补偿。补偿可以采用作价补偿、以房偿还、或者作价补偿和以房偿还相结合的形式。
除另有规定外，以房偿还的面积均按所拆房屋的原建筑面积计算；作价补偿的金额按所拆房屋原建筑面积的重置价格结合成新结算。
第二十一条 拆迁各类房屋的补偿，分别按下列规定办理：
（一）以房偿还私有或单位自有房屋，产权即属私有或单位所有。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新与单体工程造价结算。偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按重置价格结合成新结算。偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，非住宅房屋按商品房价格结算；住宅房屋在安置控制标准内以及在安置控制标准以上不足一个自然间的差额部分，由产权人按成本价支付，其中私有房屋由产权人支付1／3，其余的2／3由家庭成员所在单位平均承担。超过安置控制标准增加的成套房屋，按商品房价格结算。
（二）拆除房产经营管理部门直管的公房，其住宅房屋以安置的建筑面积偿还，非住宅房屋以拆除地原建筑面积偿还。
（三）拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据城市规划，按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，仍用于公益事业建设。
（四）自拆异地自建的，按拆除房屋的重置价格给予补偿。
（五）拆除由政府代管的私有房产、拨借房产，须经市房屋拆迁主管部门审核批准，按规定办理有关手续和补偿事宜。
（六）拆除出租住宅房屋以房偿还的，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动的合同条款应作相应修改。
（七）拆除设有典权、抵押权、留置权以及有产权争议的房屋，在房屋拆迁公告规定的期限内被拆迁方当事人之间达不成协议的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，房产管理部门应对被拆除房屋作勘察纪录与拍照，拆迁人和房产管理部门提供补偿安置的房源及资金担保。当事人之间达成协议后，再按有关规定给予补偿。
（八）拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
（九）拆除檐高在1．8米以下的简易房屋或净高在1．4米以下的楼阁，应作价收购，不适用以房偿还。
（十）拆除国有土地上的农业人口的房屋，其经济补偿按《南京市国家建设征用土地补偿安置实施细则》的规定办理。
第二十二条 树木的补偿，按有关规定办理。
第二十三条 新增加的医院、学校、幼儿园、托儿所等社会事业性单位非住宅用房，产权交由房产管理部门统一管理。
第二十四条 拆迁人不得擅自压低或者高补偿标准，被拆迁人也不得超出本办法的规定提出额外要求。
第四章 拆迁住宅房屋安置
第二十五条 拆迁人对被拆除住房的使用人应以原使用面积为主要依据，依照本办法规定实行安置。一次安置有困难应确定过渡期限。
住房使用人是指拆迁范围内有房产所有权证或者合法的住房使用权证、粮油证、常住房口并实际居住的公民。
第二十六条 拆迁住房实行有偿安置。安置标准控制在人均使用面积10．6平方米以内，上下浮动不得超过5％。原人均使用面积低于10．6平方米的，可以按人均10．6平方米安置，其超出原使用面积的差额部分，以及在安置控制标准以上不足一个自然间的部分，由被拆迁人家庭成员所在单位按成本价平均承担，支付给建设单位，产权交房产管理部门。
结合套型安置，1至2人户使用面积可为25平方米，2至3人户使用面积32平方米，4人户使用面积42平方米，5人户使用面积52平方米，6人户使用面积62平方米。
第二十七条 有下列情况之一者，可以计入安置人口：
（一）原有常住户口的未婚现役军人；
（二）原有常住户口的援外工作人员和留学生；
（三）按规定户口迁往所在单位而又经常回家住宿的；
（四）配偶一方不在本市居住的；
（五）原有常住户口，正在劳动教养或拘役、服刑期间的。
属下列情况之一者，不计入安置人口：
（一）无合法房屋租赁证件的；
（二）无居住房屋的空挂户；
（三）户口虽在拆迁范围内，但另有自住房屋的；
（四）冻结户口后不符合规定迁入的；
（五）居住在非法建筑或临时建筑房屋内的。
第二十八条 对被拆迁人的安置方式在根据城市建设规划要求，妥善安置。确实需要异地安置的，必须经房屋拆迁主管部门批准。
对从市区迁往郊区新开发区定居的，安置标准可以按户增加10平方米使用面积，新增加的10平方米使用面积免收差额款。
第二十九条 落实私房政策中应腾退而未腾退给所有人的房屋，应按原使用面积安置房屋所有人。原房屋使用人，由其工作单位安排住房或按成本价购买房屋使用权。
第三十条 拆迁人、被拆迁人均应遵守过渡期的约定，过渡期一般不得超过二十四个月。未经批准，拆迁人不得擅自延长过渡期，被拆迁人到期不得拒绝迁往安置的房屋和腾退过渡周转房。
第三十一条 对原住房过宽的补拆迁人，在给予适当照顾之后，其安置面积可以比原住房面积有所减少。
被拆迁人自愿放弃或减少安置房屋面积的，经拆迁人同意后，除按规定发给搬家补助费外，可以根据放弃或减少安置房的使用面积，按单体工程造价的40％给予奖励。
第三十二条 拆迁人应当付给被拆除住房的使用人下列安置补助费用：
（一）搬家补助费。不能一次定居的付给两次搬家补助费。
（二）自行过渡补助费。由于拆迁人的责任而延长过渡期的，从逾期之日起加倍付给自行过渡补助费。由于被拆迁人的责任拖延回迁的，拆迁人可以停付过渡补助费。
（三）学生交通补助费。学生因拆迁而引起或增加的交通费用，由拆迁人按规定付给。
（四）家庭副业生产的固定生产设备，按重置价格给予经济补助。
第三十三条 被拆迁人拆迁搬家，由拆迁人出具两天公假证明。公假不影响其工资、奖金收入和各项先进评比等。
第五章 拆迁非住宅用房安置
第三十四条 拆迁非住宅房屋应以被拆除房屋的原建筑面积安置房屋的使用人。
被拆除非住宅房屋的使用人，系指在拆迁范围内具有相应的房屋所有权证、土地使用证、房屋租用证、营业执照或作为正式办公地的机关、团体、企事业单位或者个人。
第三十五条 拆迁单位房屋按下列原则办理：
（一）生产性企业和不具有区域功能的事业性单位房屋，可就地或异地安置。对环境有污染的企业应按城市规划的要求异地安置。
（二）生产场地可就地或异地按原面积安置。过宽的，可以有所减少，并适当给予补偿。
（三）商店、学校、幼儿园等具有区域功能的经营服务性或事业性单位房屋，应就地或者就近予以安置。
第三十六条 拆迁单位非住宅用房，拆迁人应当付给被拆除房屋使用人下列安置补助费用：
（一）全民、集体企业因拆迁而造成停产、停业的，其直接受到影响的在职职工的工资、国家政策规定的补贴，以及直接受到影响的在职职工按比例承担的离、退休人员的工资，由拆迁人支付给被拆迁单位。
（二）拆迁企业生产用房，其动力、设备、产品和原材料等拆除安装搬运费用，按房屋建筑面积重置价格结合成新的10％，给予一次性补助。其中有重型设备的，按20％付给。拆除非生产性单位的房屋，按3％付给。
第三十七条 因拆迁生产、营业用房而直接影响原定税利指标完成的企业，经主管部门审核后，可以向有关部门申请办理缓、减、免手续。
第三十八条 拆迁个体工商户的营业用房按下列办法办理：
（一）个体工商户必须具有本市常住户口、房屋所有权证或合法的房屋使用权证、营业执照方可安置。
（二）在复建房中按原建筑面积就地安置或异地安置。对环境有污染的应异地安置，不愿异地安置的，必须向工商行政管理部门申请并领取变更经营项目的营业执照后，方可就地安置。
（三）个体工商户的居住兼营业用房，应按原使用面积就地或异地在住宅底层安置。
（四）拆除个体工商户承租的私房，以房偿还所有人后，原租赁关系不变，租赁合同可以修订。
（五）外地来宁承租他人房屋的个体工商户不予安置。
（六）拆除售货亭不予安置。
第三十九条 拆除个体工商户经营用房，拆迁人应根据安置过渡期限给予生活补助。生活补助 标准应按上年度全市职工平均工资的1．2倍计算。
第六章 市政建设拆迁
第四十条 凡经市政府批准的道路、桥梁、河道、城市防汛的市政工程建设需拆迁房屋的，均应遵守下列规定：
（一）拆迁范围内的居民、单位、个体工商户必须按政府公告规定的时限搬迁。
（二）被拆迁房屋的使用人一律异地安置。
（三）拆迁住宅房屋的补偿按本办法第二十五条、第二十六条、第二十七条规定办理。拆迁非住宅房屋的补偿、安置按下列规定办理：
1．拆除机关、部队、全民所有制企、事业单位非住宅用房，使用单位应自行安置或由其主管部门统筹安置。确无条件自行安置的，应按城市规划要求，异地自行恢复。拆迁人应按被拆除房屋的建筑面积重置价格给予产权人经济补偿。产权人应在规定期限内拆除，也可委托拆迁人代拆，以料低工。拆迁人安置使用人的，不予经济补偿。
2．拆除粮店、燃料店、理发店、浴室、饮食店以及文教、卫生、街道企业用房，应按其区域功能就近予以安置，并可视具体情况，按被拆除房屋的建筑面积每平方米给予10元以内的经济补贴。拆除中、小学校舍或幼儿园用房，必须保证沉重就近入学入托。
3．经批准搭建的临时商业网点用房、售货亭和占用道路设置的摊点等不予安置，应自行搬迁和拆除。不能自行拆除的，拆迁部门可代为拆除，以料抵工。
4．安置的公房由拆迁人交房产管理部门统一管理。
（四）市政建设占用生产场地的，应异地安置；占用非生产用地的，一般不予偿还。
第四十一条 拆迁范围内需要拆除的供电、供水、供气、通讯、人防等设施以及公厕、垃圾站，由产权单位自行拆迁，拆迁人应按重置价格予以补偿。
第七章 罚则
第四十二条 建设单位、拆迁人或受委托拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：
（一）未取得房屋拆迁许可证进行拆迁的；
（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位进行拆迁的；
（三）任意扩大或缩小已依法确定的拆迁范围的；
（四）擅自提高或降低补偿安置标准，扩大或缩小补偿安置范围的；
（五）无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长过渡期限的。
第四十三条 对有本办法第四十二条第一、二、三项行为之一的，房屋拆迁主管部门除予以警告、责令停止拆迁外，并可按被拆除房屋建筑面积每平米处以50元以下的罚款。
对有本办法第四十二条第四项行为的，房屋拆迁主管部门应予以警告。警告后仍不纠正的，可根据补偿安置标准，按擅自提高或缩小的补偿安置部分的房屋建筑面积金额处以罚款。
对有本办法第四十二条第五行为的，房屋拆迁主管部门除予以警告外，可按复建房建筑面积工程造价，根据下列幅度按月处以罚款：超过规定期限1到12个月的，为1‰；13到24个月的，为2‰；25到36个月的，为3‰。
第四十四条 被拆迁人拒不执行拆迁协议、拖延搬迁、拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令限期搬迁、腾退周转房，并可处以100元以上300元以下的罚款。
第四十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议通知书之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十六条 胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员依法拆迁房屋的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 房屋拆迁部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上一级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十八条 拆迁房屋补偿的重置价、单体工程造价、成本价、商品房价和各项安置补助费用的标准，由市房屋拆迁主管部门会同市物价管理部门根据有关规定制订。
第四十九条 房屋拆迁管理部门收缴的罚款，按规定上缴财政。
第五十条 本办法所称“以上”、“以下”、“以内”包括本数。
第五十一条 本办法发布前已进行的拆迁项目，仍按原安置标准执行。
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“软法”与“硬法”
龙城飞将
经济学上有一对名词：“硬通货”与“软通货”，也叫“硬货币”与“软货币”。硬通货是国际信用较好、币值稳定、汇价坚挺的货币。当一国通货膨胀率较低，国际收支顺差时，该国货币币值相对稳定，汇价坚挺。与之相对应的是软通货，它是指币值不稳、汇价疲软的货币。由于货币发行过度、货币的含金量即购买力不断下降，以及国际收支逆差等因素，也会引起货币汇率下降。
在法学研究领域，也有一对与软硬有关的名词：“软法”和“硬法”。 近来，国内学者也随着欧美日学者掀起了软法研究的思潮。
什么是软法，什么是硬法，根据姜明安先生的说法，在目前学界对软法研究尚不深入的条件下，要对软法下一个准确的定义是相当困难的。我查阅了一些论文，除了佶屈聱牙，真是难以找到通俗一点的定义。姜明安的介绍，国内外学者多引用法国学者Francis Snyder于1994年的定义：“软法是原则上没有法律约束力但有实际效力的行为规则”。 根据这个定义，有时很难说清楚作者所指向的某个具体法律或法律规范到底是“软”的还是“硬”的。说它是“软”的，它有实际的效力。说它是“硬”的，它没有法律的约束力。什么是实际的效力，可能就是实际当中人们实际遵守的法律规范或规则。什么是法律的约束力，可能就是发生纠纷进行诉讼时所据以判决的法律规范。实际上，这样的定义对软法概念的描述并非完全令人满意，人们并不能从这些定义中完全了解什么是软法。
当然，任何定义都是蹩脚的，人们要了解和把握一个事物，不仅要明确其内涵，还要明确其外延。有时，人们从经验层面入手，先接触一下事物的部分外延，也许能对相应事物有更深切的感受。以我国宪法为例，它是软法呢，还是硬法。若依法国学者Francis Snyder的定义，似乎它应当归到“软法”一类，因为在我国，宪法至多是一种理念，没有太多的实用性。不但如此，连规范不同法律层级的《立法法》也常被有权的人们抛于脑后。
下面是宪法规定的公民的一些权利的清单，凡在中华人民共和国生活与工作的公民一定知道这些权利实际落实到自己身上有多少：
中华人民共和国公民在法律面前一律平等；
年满十八周岁的公民……有选举权和被选举权……有言论、出版、集会、结社、游行、示威的自由；
禁止非法拘禁和以其他方法非法剥夺或者限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身体；
公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅；
公民对于任何国家机关和国家工作人员，有提出批评和建议的权利；对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为，有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利；对于公民的申诉、控告或者检举，有关国家机关必须查清事实，负责处理。任何人不得压制和打击报复。
这些权利，实质上就是西方民主社会的宪法所规定的一些基本权利，也可以把它们列入基本人权的范围。然则，这些权利当中，有些是在现实社会生活中根本没有实际约束力，即没有实际效力，有些甚至在发生诉讼时也没有约束力，所以在西方民主国家一再完善其宪政的同时，中国人却在讨论宪法的诉讼功能。所以，根据Francis Snyder的定义，似乎连“硬法”也算不上。
但是，根据法家梁剑兵的定义，我国的宪法就可以成为“硬法”。关于什么是“软法”，法家梁剑兵给出了不同于Francis Snyder的定义：“所谓软法律，是在中国社会中客观存在的、主要是由国家认可和社会默契方式形成的、并以柔性的或者非正式的强制手段实现其功能和作用的法律体系。” 根据这个定义，宪法正好是“软法”对立面，它是通过国家正式立法程序的、以刚性的或者正式的强制手段实现其功能和作用的法律。但在法的实际运行中，很难说我国的宪法有这样的“刚性”。
“软法”的定义既然不明确，即它的内涵不清楚。许多人又从从外延方面来进行研究。法家梁剑兵综合国内外学者的各种观点，概括为12类：1、国际法；2、国际法中那些将要形成但尚未形成的不确定的规则和原则；3、法律的半成品，即正起草但尚未公布的法律、法规；4、法律意识与法律文化；5、道德规范；6、民间机构制定的法律，如高等学校、国有企业制定的规范、规则；7、我国“两办（即中共中央办公厅和国务院办公厅）”的联合文件；8、程序法；9、法律责任缺失的法条或法律，即只规定了应该怎么做，但没有规定如果不这样做怎么追究相应法律责任的法条或法律；10、仅有实体性权利宣言而无相应程序保障的法条或法律，如宪法序言；11、法律责任难以追究的法律；12、执政党的政策等。这种分类存在的问题是，其第２、３、４、５、９等类别实际上并未进入规范人们行为的规则的范围，不宜列入包括“软法”和“硬法”在内的“法”的范畴，第８类别不能说不在执行，只是人们执行的严格性不如一些实体法而已，第６类别是更接近于民间法。真正有意义的是第1、7、12类别。其中第1类属国际法，则国内法属“软法”范畴的就剩下两办的联合文件和执政党的政策。根据其第7类，扩充一下范围，应当是包括除《立法法》规定的法律之外的其它层级的法。根据这样的分类方法，实际上“软法”可以分为“国际软法”和“国内软法”，“国内软法”又分为国家法律体系中的除法律之外的低层级法和执政党的政策两个类别。
其实，其名学者吴思关于“潜规则”的归纳，倒更接近于人们所讲的“软法”概念。他认为，历史上“中国社会在正式规定的各种制度之外，在种种明文规定的背后，实际上存在着一个不成文的又获得广泛认可的规矩，一种可以称为内部章程的东西。恰恰是这种东西，而不是冠冕堂皇的正式规定，支配着现实生活的运行。”
以上所述，Francis Snyder、法家和吴思各自从不同角度叙述了什么是“软法”。在此，借用经济学“硬通货”与“软通货”的理念来诠释“软法”和“硬法”：“硬法”就是人们实际遵守的法，“软法”就是没有实际约束力的法。
有一类法律或法，如我国的宪法，经过十分严格的立法程序。我国宪法规定：“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。”估计根据Francis Snyder、法家梁剑兵和吴思都会把宪法归入“硬法”范畴，但在中国的法治进程中，在司法过程中，宪法被认为没有操作性，很多情况下人们并不直接遵守适用宪法。此时的宪法如同花瓶，实际上也就处于“软法”的地位。
有一类法律，人们在日常生活中须遵守它，发生纠纷或进行诉讼时也必须遵守它，比如《刑法》和《合同法》。这样的法律可以称之为硬法。这些法律经过复杂繁琐的立法程序，破费了纳税人大量的资金，最终以大家公认的方式即人大立法的方式通过立法程序，本应得到人们的遵守。若依法家梁剑兵的定义，这些法律是刚性的，最应当由人们执行的。但是在司法实践中，这些法律常被司法解释所淹没。许多法院在审理案件时，不是直接依据这些法律，而是直接依据两高的司法解释。我们曾经遇到过这样的事例，法官根本不理基本的法律，只看司法解释。此时，司法解释成了“硬法”，真正的硬法反倒成了“软法”。
更有甚者，在一些判决中，法院根本不是依照法律和司法解释审理案件，进行判决，而是依照内部秘不示人的规定。笔者曾多次遇到一个案例，在法律有明文规定的情况下，法官在适用法律时讲到，他是依照区级法院或市级法院的内部规定进行判决。当我们要求出示内部规定，他们予以拒绝。当我们据理力争，你的内部规定不能对抗国家的法律。他们的反应是，我就这么判了，不服判你就上诉去。自然，如果当事人没有足够的能量把事情搞大，没有足够的能力发动起全国的舆论，二审一般不会推翻一审的结果，至多是作一点皮毛性的修饰。在这种情况下，法律和司法解释成了“软法”，内部规定成了“硬法”。
有一些地方法规或部门规章，法律层级低，并且与国家制定的法律相冲突，但在地方行政与司法实践实际当中运用，也可以称之为硬法。
有一些法律出台后，不能立即执行，一定要等到实施细则出台。而实施细则往往在不知不觉中改变了原先立法中的一些内容，形成新的立法。此时，实施细则与原有法律之间就形成对应关系，实施细则成了“硬法”，原有法律成了“软法”。
有的法律，由于各方利益关系复杂，难以平衡，但又不得不出台这样的法律，于是就通过非常原则几乎没有什么可操作性。这样的法律，通过立法程序颁布之日，就是名存实亡之时。
以上所述是就法的文字性规范之间关系而言。法在运行中还有一种状况，这就是人们在实际执行时并不真正地执行原有的法律，只是借助了一个名号。有些法律，国家有专门的规定，但实际操作与执行部门是按照自己的理解或自己的方式来执行，这些法律在这种境况下就成为“软法”。
原先彼此不相识的三个人，因为一次房产的拍卖，走到了一起，接着和法官展开了一场几近一年的扯皮，最后不了了之，然后含恨放弃，这是发生在深圳的一个真实故事。这三个人在深圳市国土交易中心举牌成交后，发现在当今房地产市场火爆的情况下，成交价格较原登记价格翻了一倍，就是说，被执行人房产被拍卖后还赚了一倍的利润。他们到法院拿裁定书时均向法官提出，根据法律规定，原业主应交清所欠政府的税费、物业管理费和滞纳金，要求法官从执行款中扣除这部分款。法官口头答应，但不接受他们书面的《执行异议申请书》，只是热心地甚至带有恳求式要求他们先在裁定书的回执上签字。他们相信法官不会胡来，相信法律是公正的，就签了字。谁知第二天再问款项下落时，法官回答，剩余的款项已经支付给了被执行人。
这三人听了很惊讶，这意味着他们的房产将过不了户，除非他们替被执行人支付十四、五万元的税费，而被执行人却赚了五十多万！当然，被执行人背后的利益链条没人会给他们说清楚。
此时的法官表现得相当冷静：一、你们昨天已经在裁定书上签字，裁定书就发生法律效力了。二、你们是案外人，我们没有义务替你们把钱预留下来。三、你们在拍卖合同上签过字，承认自己负责这部分税费的。四、你们可以找被执行人要钱去！你们是案外人，我们没有义务向你们提供被执行人的下落。五、我们是严格执行操作规程的。
原来，市国土交易中心的拍卖格式合同上明确规定，这些税费由买受人承担。这些合同是违反法律规定的，但是有基础，这就是法院与之签订的委托拍卖合同。
法院为什么要违反法律规定签订这些合同呢？没有人做出合理的解释，显然，“公平”与“正义”决不是其真正的原因。找法官交涉无果，只好找法院。他们向法院提出：一、法律明确规定，房产交易卖方应承担相应的税费。二、拍卖公告所讲由买受人承担税费，是在过去长期找不到被执行人的情况下的权宜之计（他们替法官找理由），现在拍卖增值，且能找到被拍卖人，应先把款项扣留。三、法院是执行机关，不是真正的当事人，它在拍卖公告中的约定并非正在的卖主与买主的约定。四、我们的房产尚未过户，法官就匆匆忙忙把款项付出去，使得我们房产不能过户。五、根据《合同法》，对这种格式合同应作不利于制定方的解释。
但法院对他们的要求置之不理，也不给出合理合法的解释，只是让他们找当事的法官本人交涉。他们又向人大、政协、检察院反映，均是泥牛入海。他们得到的唯一的反应是，那个法官调到了一个偏远的法庭，使得他们再去找法官需要耗费更多的时间。
经过类似情况的人，谁还会天真地相信“法律是公平的”？回答一定是否定的，因为用在他们身上的法律是不公平的，他们对法官的“公平”、“公正”、“社会公正的最后一道防线”一定不再会有任何信心。霍姆斯说“坏蛋”会预测法律，经过自己利益受损的具体事例后他们知道，法官也会“预测法律”了。
法官的机会主义在这里得到十分明确的表现：其一、三人领取裁决书前，法官先不把钱支付出去，那样做就违法了。其二、他们拿到裁决书时，先哄着他们签收，这样就表示他们承认自己替那个被执行人付费了，因为裁决书上明显地写上了这一点。而当事人当时只想到裁定拍卖这一事实成立，不会细看法官还在裁定书上给他们加了新的义务。三、他们三人签收后，发现裁定书上大有问题。法官未经诉讼和判决，就对他们这些案外人追加义务。但再去找谁，都不会有人理了，法官已经在“法律上”站住脚了，那倒霉的三个人反倒是“无理取闹”了。四、法官有个他所在的基层法院的“内部规定”做挡箭牌，作为他操作没有违反法律法规的理由，但这“内部规定”一直秘不示人，实际效力却大大地高于国家法律法规。正因为如此，他所在的法院才给他各种庇护。
不独如此，在没有法官直接参与，但有某种官员作裁决处理的情景中，机会主义随处可见。交通事故处理、打击走私、打击人贩子、政府对安全生产的管理、对污染排放的管理等过程，均是复杂的利益铰合利益链条，非单一的形式逻辑能够解释得清楚。
综上所述，我们可以对“软法”和“硬法”的概念作一个定义：在现实生活中实际被遵守的法律称之为“硬法”，在实际生活中实际不被遵守的法律或法称之为“软法”。
2010-3-31 1:00
作者博客：http://www.yadian.cc/people/6493/0/
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荆门市城市绿化管理办法
湖北省荆门市人民政府
市人民政府关于印发《荆门市城市绿化管理办法》的通知
荆政发[2000]32号
各县、市、区人民政府,市政府各部门:
现将《荆门市城市绿化管理办法》印发给你们,请遵照执行。
二○○○年八月十四日
荆门市城市绿化管理办法
第一章 总则
第一条 为促进城市绿化事业的发展,改善生态环境,美化生活环境,增进人民身心健康,根据国务院《城市绿化条例》、《湖北省城市绿化实施办法》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区内从事树、花、草种植和养护等城市绿化的规划、建设、保护和管理。
第三条 本办法所称的城市绿地包括:
(一)公共绿地:指公园、动物园、植物园、陵园、游园、园林水体、广场及通过市区道路两侧的绿地;
(二)专用绿地:指机关、团体、部队、企事业单位和居住区、居民庭院的绿地;
(三)生产绿地:指为城市绿化提供苗木、花草的苗圃、花圃、草圃;
(四)防护绿地:指用于城市卫生、安全、护岸、护堤、护路、隔离等防护目的的绿地;(五)风景林地:指在城市整体风貌和环境中具有一定景观价值,尚没有完善游览、休息、娱乐等设施的林地。
第四条 城市各级人民政府应当把城市绿化纳入国民经济和社会发展计划。鼓励和加强城市绿化的科学技术研究,应用先进技术,提高城市绿化的管理和艺术水平。
第五条 城市中的单位和有劳动能力的公民,应当依照国家有关规定履行植树或者其它绿化义务。任何单位和个人都应维护城市绿化成果及其设施,有权制止和检举损害绿化的行为。
第六条 市政园林管理局是本市城市绿化主管部门,负责本市城市规划区内园林绿化的规划、建设、保护和管理工作。县(市)绿化管理部门负责各自区域内的绿化工作。在城市规划区内,有关法律、法规规定由林业等行政主管部门管理的绿化工作,依照有关法律、法规执行。第七条 在城市绿化的规划、建设、管理、科学研究和技术应用以及保护等工作中做出显著成绩的单位和个人,城市人民政府应给予表彰和奖励。
第二章 规划与建设
第八条 各级人民政府应当组织城市规划主管部门和城市绿化主管部门等共同编制城市绿化规划,并纳入城市总体规划作为城市绿化建设的依据。
任何单位和个人不得擅自变更城市绿化规划,确需改变的,应按规定程序报批。
第九条 城市绿化用地面积,应占城市建设用地面积的一定比率:(一)新开发区不低于用地总面积的30%,旧区改造不低于用地总面积的20%;
(二)绿带面积占道路总用地面积,主干道不低于20%,次干道不低于15%;
(三)城市内河、湖等水体及铁路旁的防护林带宽度应不少于30米;
(四)单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30%,其中学校、医院、休疗养院所、机关团体、公共文化设施、部队等单位的绿地率不低于35%;产生有害气体及污染的工厂应根据国家标准设立不少于50米的防护林带;(五)生产绿地面积占城市建成区总面积比率不低于2%;
(六)公共绿地中绿化用地所占比率,参照国务院建设行政主管部门的有关规定执行。
第十条 城市工程建设项目的绿化配套工程设计方案,按照基本建设程序审批时,必须有城市绿化主管部门参加审查。城市规划区范围内的公共绿地、防护绿地、风景林地和干道绿化带等绿化工程的设计,由城市绿化主管部门组织编制,报城市人民政府审批。
新建、扩建、改建的居住区绿地规划设计,由开发建设单位组织编制,报城市规划主管部门和城市绿化主管部门审批;单位附属绿地规划设计,由单位自行组织编制,报城市绿化主管部门审批。
第十一条 城市公共绿地、防护绿地和风景林地的建设,由城市绿化主管部门负责;城市新建、扩建、改建工程项目和开发居住区项目的绿化建设,由建设单位负责;现有居住区绿地和单位附属绿地的绿化建设,由居住区管理机构和产权单位负责,城市绿化主管部门对单位附属绿地、居住区绿地的规划和建设负有技术指导和监督的责任。
第十二条 城市人民政府每年应从城市维护建设税、城市土地使用权出让金等费用中,分别安排一定比例的资金,用于城市绿化建设和维护。
第十三条 城市规划主管部门在审核城市建设工程项目用地面积时,应会同城市绿化主管部门参加审核绿化用地面积。因特殊原因无法达到本办法第九条规定的绿地面积,又确需进行建设的,由城市绿化主管部门按所缺绿地面积收取绿化补偿费,用于异地绿化,费用由建设单位承担。绿化补偿费标准:荆门城区500元燉m2,县(市)300元燉m2。不能保证绿地面积,又不缴纳绿化补偿费的,规划部门不予发放建设用地规划许可证。
第十四条 城市新建、扩建、改建工程项目,其基本建设投资中,必须安排配套的绿化建设资金,并做到同步设计、同步建设,绿化工程竣工不得迟于主体竣工后的第一个绿化季节,逾期未完成的,建设单位应按绿地面积向城市绿化主管部门缴纳绿化延误费,绿化延误费标准:荆门城区15元燉m2,县(市)10元燉m2,绿化延误费用于城市公共绿地建设,其管理办法按省有关规定执行。
第十五条 城市绿化工程设计、施工,应当委托具有相应资质的设计、施工单位承担。园林绿化企业资质管理办法依照国家、省有关规定执行。
从事城市绿化设计、施工、经营的单位必须按照行业管理规定到城市绿化主管部门登记注册,进行资格审查,禁止无证设计和施工。
第十六条 铺设通讯、输电电缆、燃气、供水、排水管道等市政公用设施,影响城市绿化的,建设单位在设计和施工前,应当同城市绿化主管部门确定保护措施,对城市绿化及设施造成损失的,应按损失的同等价值给予补偿。
第三章 保护和管理
第十七条 城市的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及干道绿化带的绿化由城市绿化主管部门管理;单位附属绿地和单位管界内防护绿地的绿化,由单位管理;居住区绿地由居住区管理机构管理;生产绿地由其经营单位管理。
城市绿化主管部门应加强城市绿化监督和指导工作。
第十八条 政府保护树木所有者和管理维护者合法权益,树木所有权按下列规定确定。
(一)城市绿化主管部门依靠专业队伍和发动群众在公共绿地上种植的树木,城市住宅小区列入配套项目种植的树木,归国家所有。(二)机关、部队、企事业单位和人民团体在用地范围内自行种植并管护的树木,归单位集体所有。
(三)城市私人庭院自费种植、管护的树木归个人所有。
第十九条 任何单位和个人不得擅自改变城市绿地规划用地性质,不得破坏绿地规划用地的地形、地貌、水体和植被。严禁在城市规划区内乱砍滥伐。
第二十条 任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地。因国家建设和其他特殊需要临时占用城市绿化用地,必须经城市绿化主管部门审核同意,缴纳绿地临时占用费,并按有关规定办理临时用地审批手续。绿地临时占用费标准:荆门城区每日4元燉m2,其他县(市)每日2元燉m2。
临时占用城市绿地1000平方米以下的,由城市绿化主管部门审批。临时占用城市绿地1000平方米以上的,报省建设行政主管部门审批。
对临时占用的城市绿地,应在规定的期限恢复原状。因临时占用城市绿地造成树木花草、绿化设施损坏的,由占用单位负责赔偿。
第二十一条 任何单位和个人不得擅自占用城市规划区内风景林地、防护林地。因建设或其他特殊情况征用时,必须先报经城市绿化主管部门审核批准,并按规定缴纳各项费用。
第二十二条 任何单位和个人不得擅自砍伐、移植或修剪城市规划区内的树木。因建设或其他特殊需要砍伐城市树木的,必须经城市绿化主管部门批准。
第二十三条 为保证管、线的安全使用需要修剪树木的,应当经城市绿化主管部门批准,修剪费用由管、线管理单位承担。
因不可抗力致使树木倾斜危及管、线安全时,管、线管理单位可先修剪、扶正或砍伐树木,并应及时报告城市绿化主管部门和绿地管理单位。
第二十四条 在城市公共绿地内开设商业服务摊点,必须经城市绿化主管部门或其授权的单位同意,并持工商行政管理部门批准的营业执照,在指定的地点从事经营活动。
第二十五条 禁止下列损坏城市绿化及其设施的行为:
(一)就树或在绿地内盖房、设置广告牌、标语牌;
(二)在树木上牵挂绳索、架设电线;
(三)在树木下面搭灶生火、倾倒有害物质;(四)钉或刻划树木、攀折、围圈花木;(五)在树下、绿地内乱扔废弃物;(六)在树下、绿地和道路两侧绿篱内挖坑取土;(七)在草坪和花坛内放养牲畜、家禽、堆放物料;(八)损坏草坪、花坛、绿篱、盗窃绿化设施;(九)在风景林地、防护林地内毁坏植被、开荒、种粮种菜、打猎、放火、造坟、野炊、开山、采石取土、放养牧畜等;
(十)其它损坏城市绿化及其设施的行为。
第二十六条 城市绿化主管部门对城市各类绿地、树木应设立台帐、建卡、建档。专业养护管理单位应建立管理制度,保持树木花草繁茂及绿化设施完好。
第二十七条 百年以上的树木或稀有珍贵树种以及具有历史价值和纪念意义的树木,均为古树名木。城市绿化主管部门应对城市规划区内古树名木建立档案,设立标志,统一管理。
古树名木生存地归属的单位或个人,是该古树名木的具体管护责任单位或个人,必须按照城市绿化主管部门和相关部门制定的古树名木保护管理办法,精心养护管理。
严禁任何单位和个人砍伐、迁移或损伤古树名木。因特殊需要迁移古树名木的,必须提出可靠的迁移方案,经城市绿化主管部门审查同意,报城市人民政府批准方可进行。
第四章 罚 则
第二十八条 经批准在城市公共绿地内开设商业、服务摊点,拒不服从公共绿地管理单位管理的,由城市绿化主管部门或者其授权的单位给予警告;情节严重的,由城市绿化主管部门取消其设点申请批准文件,并可提请工商行政管理部门吊销其营业执照。
第二十九条 工程建设项目的附属绿化工程设计方案或者城市公共绿地、居住区绿地、风景林地和干道绿化带等绿化工程的设计方案,未经批准或者未按照批准的设计方案施工,由城市绿化主管部门责令停止施工、限期改正或者采取其他补救措施。
第三十条 凡有其他违反本办法有关规定的,由城市绿化主管部门依照国务院《城市绿化条例》和《湖北省城市绿化实施办法》的规定进行处罚。
第三十一条 对违反本办法规定的直接责任人员或单位负责人,可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十二条 本办法由市城市绿化主管部门负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。本办法发布之前有关城市绿化的管理办法,与本办法有抵触的,以本办法的规定为准。
