沈阳市房地产开发经营管理办法
作者:法律资料网 时间:2024-06-16 09:27:40 浏览:8366
来源:法律资料网
沈阳市房地产开发经营管理办法
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市人民政府令
（第４９号）
《沈阳市房地产开发经营管理办法》，业经市政府第八次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长 慕绥新
二０００年六月十六日
沈阳市房地产开发经营管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域国有土地范围内从事房地产开发、房地产经营、实施房地产管理，应遵守本办法。
第三条 房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下称市房地产开发主管部门），负责本市房地产开发经营监督管理工作。
市有关部门，依照政府规定的职责，负责与之相应的房地产开发监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业包括房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。
房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他经营为主，兼营房地产开发经营业务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。
第六条 设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：
（一）有８００万元以上的注册资本，流动资金不低于５００万元；
（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；
（三）有建筑面积在３００平方米以上的固定办公经营场所。
第七条 房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第八条 设立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部门申请资质初审，并向市工商管理部门申请登记。市房地产开发主管部门应在接到申请之日起１５日内办理资质初审；市工商管理部门对符合本办法第六条规定的，在接到市房地产开发主管部门初审意见之日起３０日内予以登记。不符合条件不予登记的，应说明理由。
第九条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起１５日内，持下列文件到市房地产开发主管部门注册备案；
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）固定办公经营场所证明。
第十条 经上级建设行政主管部门批准的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发经营活动时，均应到市房地产开发主管部门注册备案。
凡未取得房地产开发资格的项目单位，均须经市房地产开发主管部门依照有关规定审查批准，并到市工商管理部门申请登记为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项目的开发建设工作。房地产开发项目完成后，房地产开发项目公司应予以注销。房地产开发项目公司申请确定资质等级的，由市房地产开发主管部门对其开发业绩进行考核，符合条件的，批准资质等级，核发《房地产开发企业资质等经证书》。
第十一条 房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。
第三章 房地产开发项目
第十二条 房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区建设与旧区改造相结合的原则，注重基础设施开发，提高城市的规划设计质量，增加和丰富城市绿地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产和优秀近、现代建筑。
第十三条 土地使用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地管理部门和市房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置形式。
第十四条 城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第十五条 房地产开发项目实行资本金制度，资本金不得低于项目总投资的３０％。
第十六条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。并到市房地产开发主管部门备案。更换项目批准文件。
未完成拆迁安置任务的房地产开发项目不得转让。
第四章 房地产开发建设
第十七条 房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回该项目建设权，重新组织招标、拍卖；对闲置土地项目，由市土地管理部门拟订闲置土地的处置方案，经原批准用地的人民政府批准后组织实施。
第十八条 房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级必须相对应。
房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部门审核。
第十九条 房地产开发建设应根据项目的性质和规划设计要求，通过招标投标方式，优选勘察、设计、施工、监理单位，并签订合同。
第二十条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请。市房地产开发主管部门自收到申请之日起３０日内，组织有关部门，依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第五章 房地产开发经营
第二十一条 房地产开发企业申请商品房销（预）售，应提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）营业执照和资质等级证书；
（五）工程施工合同；
（六）预售商品房分层平面图；
（七）商品房预售方案。
第二十二条 房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应按照质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应承担赔偿责任。
第二十三条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房；如对购买人造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。
第二十四条 预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第六章 法律责任
第二十五条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门没收违法所得，并处以违法所得５倍以下的罚款。
第二十六条 违反本办法规定，未取得房地产开发资格或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市房地产开发主管部门责令限期整改，并处以５万以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商管理部门吊销营业执照。
第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产开发主管部门和其他有关部门给予警告、限期整改、停止或取消项目开发建设权、拍卖资产、降低直至取消资质等级，并处以５０００元以上３万元以下的罚款；
（一）申请资质等级初审时隐瞒事实情况、弄虚作假的；
（二）未按规定办理变更或注销手续的；
（三）伪造、涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质等级证书》的；
（四）未如实填写或者未按规定时间交验《房地产开发项目手册》的；
（五）瞒报或未按规定报送统计报表的；
（六）未按规定进行资质年检的；
（七）未按规定向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的；
（八）未按规定办理有关开发建设手续而擅自开发建设的；
（九）无故拖期回迁超过半年以上的；
（十）住宅小区、组团按规定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未达到综合验收标准的，交付使用后一年未完成配套建设也不采取任何措施的。
第二十八条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，处以１０万元以上３０万元以下的罚款。验收不合格的，依照本办法第二十九条规定处理。
第二十九条 违反本办法规定，将不合格的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处以房屋总造价２％的罚款；情节严重的，由市工商管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市房地产开发主管部门取消其开发项目建设权，市土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得５倍以下的罚款。
第三十一条 违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房产管理部门，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取的预付款１％以下的罚款。
第三十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第三十四条 本办法执行中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。
关于天津天狮生物工程公司伪造文件处理问题的批复
国家工商行政管理局
关于天津天狮生物工程公司伪造文件处理问题的批复
国家工商行政管理局
广东省工商行政管理局：
你局粤工商企字〔1997〕427号文件收悉。天津天狮生物工程公司在重新申报其广东分公司传销地区过程中，伪造你局文件，骗取了国家工商行政管理局《单层次传销经营核准证书》，其行为性质恶劣，影响极坏。经研究，批复如下：
一、请你局依法对天津天狮生物工程公司广东分公司做出吊销营业执照，收回《单层次传销经营核准证书》的处理。
二、将此案移送司法机关，依法追究有关责任人的刑事责任。
三、建议对天津天狮生物工程公司广东分公司的处理情况，通过电视、报刊等新闻媒体公开宣传，以达到教育、警示的目的。
1998年1月13日
中华人民共和国与亚洲开发银行贷款协定（大连供水项目）
中国 亚洲开发银行
中华人民共和国与亚洲开发银行贷款协定（大连供水项目）
（签订日期１９９４年１２月１５日）
本贷款协定由中华人民共和国（下称“借款人”）与亚洲开发银行（下称“亚行”）于一九九四年十二月十五日签订。
鉴于
（Ａ）为本贷款协定附件一中所述的项目，借款人已向亚行提出贷款申请；
（Ｂ）本项目的Ａ部分将由大连市引碧北段供水公司（下称“北段公司”）执行，Ｂ部分由大连市自来水公司（下称“自来水公司”）执行，本着这一目的，借款人将按照亚行满意的条款和条件，将本贷款资金发放给北段公司和自来水公司；
（Ｃ）北段公司和自来水公司接受大连市政府（下称“大连市”）的指导和监督；
（Ｄ）根据上述条件，亚行已经同意按本协定以及亚行与大连市、北段公司和自来水公司于同日签订的项目协议书中所规定的条款和条件，从亚行的普通资金中向借款人提供一笔贷款；
为此，双方达成协议如下：
第一条 贷款规则；定义
第１．０１款 一九八六年七月一日亚行颁布的《普通业务贷款规则》中的所有条款均适用于本贷款协定，应视同已全部载入本协定，具有同等效力，但受本协定中下述修正条款的制约（上述修正过的《普通业务贷款规则》下称《贷款规则》）：
ａ．删去第２．０１（１７）款，由下列文字代替：“‘ｄｏｌｌａｒ’或‘ｄｏｌｌａｒｓ’或符号‘＄’均指美元。”
ｂ．删去第２．０１（２６）和（２７）款，新的第２．０１（２６）款规定如下：“‘美元总库’意为亚行对未偿还美元借款建立起来的总库制，以便从其普通业务资金来源中拨付美元贷款”。
ｃ．删去第３．０２款中第一段的最后一句话。
ｄ．删去第３．０２（ｂ）中第（ｉｉ）节，代之以：“第（ｉｉ）节中与本贷款有关的‘合格借款’，是指一九九二年六月三十日以后从亚行美元总库中提款的未偿还借款余额。”
ｅ．删去第３．０６（ａ）款中的最后一句和第３．０６（ｂ）款中“在亚行可接受的日期之前”。
ｆ．删去第４．０２款，代之以“从本贷款账户中提款的币种须为美元”。
ｇ．删去第４．０３（ａ）款，代之以“本贷款的本金须用美元偿还”。
ｈ．删去第４．０４款，代之以“本贷款中任何部分的利息须以美元支付”。
ｉ．从第４．０５款中删去“根据第５．０２款规定的任何特别承诺费”一语。
ｊ．删去第４．０９款，新的４．０９款规定如下：
无论《贷款规则》的任何规定是否与此相冲突，凡在特殊情况下亚行认为不可能以美元拨付贷款时，从贷款账户中的提款货币应当是亚行认为合适的一种货币或多种货币。这部分贷款资金的本金和利息应以提款货币偿还。计算这部分本金的利率时，应考虑亚行筹措这种或这几种货币所花费的开支和利差。利率和利差可随时由亚行合理确定。
第１．０２款 《贷款规则》中已作明确解释的术语，在本贷款协定中无论用于何处，除上下文另有要求者外，其词义均沿用《贷款规则》中的定义。下列新增术语具有以下涵义：
（ａ）“财政年度”指借款人的财政年度，即从一月一日开始，十二月三十一日结束。
（ｂ）“项目执行机构”指在《贷款规则》所规定的目的与含义范畴内，分别负责执行本项目Ａ和Ｂ部分的北段公司和自来水公司。
（ｃ）“项目设施”指在本项目下提供的设施；以及，
（ｄ）“转贷协议”指本贷款协定第３．０１款规定的借款人与北段公司和自来水公司之间分别签订的协议。
第二条 贷款
第２．０１款 亚行同意从其普通资金来源中贷给借款人一亿六千万美元（＄１６０，０００，０００）。
第２．０２款 借款人应按《贷款规则》第３．０２款之规定，向亚行支付利息。
第２．０３款 （ａ）借款人应按０．７５％的年率支付承诺费。对本贷款资金（扣除已提取部分）计收的承诺费，从本协定签订之日起连续六十天之后起算，计算的具体办法是：
第一年十二个月按２４，０００，０００美元计收；
第二年十二个月按７２，０００，０００美元计收；
第三年十二个月按１３６，０００，０００美元计收；
此后按全额贷款计收。
（ｂ）如果贷款的任何部分取消，则应按所取消金额在贷款总额内在取消之前所占的比例，从本条款（ａ）中所规定的每项计费额度内按此比例扣除取消的金额。
第２．０４款 每半年，即在每年的一月十五日和七月十五日，须支付贷款的利息和其他费用。
第２．０５款 借款人应根据本贷款协定附件二所规定的分期还款日期，偿还从贷款账户提取的贷款本金。
第三条 贷款资金的使用
第３．０１款 （ａ）借款人应按照亚行满意的条款和条件签订转贷协议，将本贷款资金分别转贷给北段公司和自来水公司，金额分别为６０，０００，０００和１００，０００，０００美元。除亚行和借款人另有协议外，转贷条款应当包括（ｉ）转贷利率不低于本贷款利率；（ｉｉ）贷款偿还期二十五（２５）年，包括五（５）年宽限期。项目执行机构在各自转贷协议项下的义务应由大连市予以担保。外汇风险由项目执行机构承担。
（ｂ）借款人应责成项目执行机构按本贷款协定和项目协议书的规定，将贷款资金用于支付本项目的开支。
第３．０２款 用本贷款资金采购的货物、服务和支付的其他开支项目，以及每一种货物、服务和开支项目不同类别之间应占的贷款额度，皆应按照本贷款协定附件三之规定，尽管该附件可能根据借款人和亚行达成的协议随时修订。
第３．０３款 除非借款人和亚行另有协议，用本贷款资金采购货物和服务，须遵照本贷款协定附件四和五之规定。如果货物和服务的采购未按借款人和亚行已商定的程序进行，或者采购合同的条款与条件不能令亚行满意，那么，亚行可以拒绝为合同拨款。
第３．０４款 除非借款人和亚行另有协议，借款人务必责成使用本贷款资金所采购的所有货物和服务，完全用于本项目的实施。
第３．０５款 依据《贷款规则》第８．０３款之规定，从本贷款账户提款的截止日期应是一九九九年三月三十一日，或者是借款人和亚行可能随时商定的其他日期。
第四条 特别契约
第４．０１款 （ａ）借款人应责成项目执行机构分别按照健全的管理、财务、工程、环保和公用事业惯例，勤奋而有效地执行本项目的相关部分。
（ｂ）在执行本项目以及本项目设施的运营过程中，借款人应当履行或责成有关单位履行本贷款协定附件六中规定的全部义务。
第４．０２款 除了本贷款资金以外，借款人还应负责及时、或责成有关单位及时向项目执行机构提供为执行本项目所需的资金、设施、服务、土地和其他资源。
第４．０３款 在执行本项目以及本项目设备的运营过程中，借款人应保证其下属部门和机构能够以健全的管理制度和程序发挥作用，给予协作。
第４．０４款 借款人应向亚行提供、或责成有关方面向亚行提供亚行合理要求的一切报告和资料，其中包括（ｉ）本贷款、贷款资金的使用；（ｉｉ）利用本贷款资金采购的货物、服务及其他开支项目；（ｉｉｉ）本项目情况；（ｉｖ）项目执行机构和借款人的负责实施本项目以及全部或部分设施运营的其他执行机构的管理、经营和财务状况；（ｖ）借款人国内的财政、经济状况及其国际收支状况；（ｖｉ）与本贷款有关的任何其他事宜。
第４．０５款 借款人应协助亚行代表检查本项目、利用贷款资金采购的货物以及任何有关的记录和文件。
第４．０６款 借款人应采取一切必要措施，敦促项目执行机构履行其在项目协议书中规定的义务，包括确定和维护水价，不应采取、也不允许他人采取妨碍履行这些义务的行动。
第４．０７款 （ａ）借款人应行使其在转贷协议中规定的权利，藉以维护借款人和亚行的利益，实现本贷款的目标。
（ｂ）未经事先征得亚行同意，借款人不得转让、修改、废止或放弃转贷协议中规定的权利和义务。
第４．０８款 （ａ）借款人和亚行都认为，在对借款人的资产行使留置权方面，亚行之外的其他外债债权人不得享有超过本贷款的优先权。为此，借款人承诺：（ｉ）除非亚行另行同意，凡是以借款人的任何资产为任何外债作担保的任何留置权，此留置权应视实际情况，平等地、按比例地确保本贷款本金的偿还、利息和其他费用的支付；（ｉｉ）借款人建立或允许建立此种留置权时，将对上述要求作出明文规定。
（ｂ）本款（ａ）的各项规定不适用于：（ｉ）在购置某项财产时，纯粹为了担保偿付其价款而建立的任何留置权，或者（ｉｉ）在正常银行业务中产生的留置权，以及为还贷期不足一年的债务作担保而产生的任何留置权。
（ｃ）本款（ａ）中使用的“借款人资产”一词，系指借款人的任何行政部门或机构的资产，以及这些部门下属机构的资产，包括中国人民银行和为借款人行使中央银行职能的其他机构的资产。
第五条 中止；取消；提前偿还
第５．０１款 根据《贷款规则》第８．０２（１）款的要求，如遇下述情况，应中止借款人从本贷款账户提款的权利：借款人或任何一个项目执行机构未能履行其在转贷协议中应当承担的任何一项义务。
第５．０２款 根据《贷款规则》第８．０７（ｄ）款的要求，必须提前还贷的条件是：本协定第５．０１款所列举的任何一种情况已经出现。
第六条 生效
第６．０１款 根据《贷款规则》第９．０１（ｆ）款的要求，对本贷款协定的附加生效条件规定如下：
（ａ）借款人国务院已经核准本协定；
（ｂ）有关方面已正式签署并送达形式和内容皆令亚行满意的转贷协议，而且该协议将能完全生效，其条款对有关方面具有完全约束力；并以本贷款协定生效为准。
第６．０２款 根据《贷款规则》第９．０２（ｄ）款的要求，向亚行提交的意见书应包括以下内容：转贷协议已经有关方面正式授权、批准并开始执行，而且以有关方面的名义签署并送达，该协议对签约双方具有法律上的约束力。
第６．０３款 根据《贷款规则》第９．０４款的规定，本《贷款规则》最迟在签订之后九十天内生效。
第七条 授权
第７．０１款 借款人特指定每一个项目执行机构为其代理人，以便项目执行机构可按本贷款协定第３．０２、３．０３和３．０５款以及贷款规则第５．０１、５．０２、５．０３、５．０４和５．０５款的规定，采取上述条款要求或允许采取的任何措施，或者签订上述条款要求或允许签订的任何协议。
第７．０２款 项目执行机构根据本《贷款规则》第７．０１款的授权而采取的任何措施或签订的任何协议，都对借款人具有完全的约束力，并且与借款人自身采取的措施或签订的协议一样具有相同效力。
第７．０３款 根据本协定第７．０１款的规定，凡授予项目执行机构的权力，经借款人和亚行商定之后可撤销或修改。
第八条 其他规定
第８．０１款 按照《贷款规则》第１１．０２之规定，借款人的中国人民银行行长和常务副行长分别为借款人的指定代表。
第８．０２款 按照《贷款规则》第１１．０１款之规定，兹确定以下地址：
借款人方面为
中国人民银行
中华人民共和国北京市西城区成方街３２号
电报挂号：ＲＥＮＭＩＮＢＡＮＫ
ＢＥＩＪＩＮＧ
电传号：２２６１２ ＰＢＣＨＯ ＣＮ
传真号：６０１－６７２４
亚行方面为
亚洲开发银行
菲律宾，１０９９ 马尼拉
邮政信箱７８９号
电报挂号：ＡＳＩＡＮＢＡＮＫ
ＭＡＮＩＬＡ
电传号：２９０６６ ＡＤＢＰＨ （ＲＣＡ）
４２２０５ ＡＤＢＰＭ （ＩＴＴ）
６３５８７ ＡＤＢＰＮ （ＥＴＰＩ）
传真号：（６３２）７４１７９６１
（６３２）６３２６８１６
（６３２）６３１７９６１
（６３２）６３１６８１６
双方业已通过各自的正式授权代表，于本协议首页所载日期，以各自的名义签署本协议，并将其送交亚行主管部门，以昭信守。
注：附表一、二、三、四、五、六略。
中华人民共和国授权代表 亚洲开发银行行长
黄桂芳 佐藤光夫
（签字） （签字）
