北京市物业管理招标投标办法
北京市国土资源和房屋管理局
关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知
京国土房管物〔2003〕848号
各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：
为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379号令）、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），结合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○三年九月二十五日
北京市物业管理招标投标办法
第一章 总则
第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。
第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第二章 招标
第三条 物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。
物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。
招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。
第四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）网站上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第五条 招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审后的投标人一般不少于5个。
第六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介；
（二）物业管理服务内容及要求；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）评标方法和标准；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第七条 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案；业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：
（一）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。
第八条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第九条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。
在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
（一）新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）自用物业，应当在入住前3个月完成；
（四）更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原（前期）物业服务合同终止前3个月完成。
第三章 投标
第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力；招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。
第十三条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
第十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人和其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录，并存档备查。
第十八条 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2／3。
市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。
评标委员会的专家人员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。
第十九条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。
第二十条 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
第二十一条 招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第二十二条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。
在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。
第二十四条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：
（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；
（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（四）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
第二十五条 评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。
投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
第二十六条 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15个日内完成。
第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标委员会成员名单；
（二）开标记录；
（三）符合要求的投标一览表；
（四）废标情况说明；
（五）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（六）经评审的价格或者评分比较一览表；
（七）经评审的投标人排序；
（八）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（九）澄请、说明、补正事项纪要；
第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。
评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。
招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。
第三十条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三十一条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。
第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订（前期）物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。
第三十三条 招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：
（一）评标委员会提供的评标报告；
（二）中标企业的投标文件；
（三）与中标企业签订的（前期）物业管理服务合同正本；
（四）法律、法规规定的其他材料；
第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
第三十五条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。
第五章 附则
第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。
第三十七条 本办法自2003年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》（京国土房管物字［2001］258号）同时废止。
印发《关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法》的通知
中组部 民政部 人事部 等
印发《关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法》的通知
1992年1月27日，中组部、民政部、人事部、财政部、总政治部
中组部、民政部、人事部、财政部、总政治部印发《关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法》的通知
各省、自治区、直辖市党委和人民政府，各军区、各军兵种、各总部、国防科工委、军事科学院、国防大学：
根据中办发［1991］11号文件的要求，中共中央组织部、民政部、人事部、财政部、 总政治部联合研究制定了《关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
为1981年以前军队移交政府安置的离休干部调整生活待遇和授予功勋荣誉章，是一项政策性很强的工作，请地方各级党委、人民政府和省军区、军分区切实加强对这项工作的领导，及时研究解决工作中的问题，把党中央、国务院、中央军委对这部分老同志政治上、生活上的关心和爱护落到实处。各省、自治区、直辖市的组织、人事、民政、老干部等有关部门，要在党委、政府的统一领导下，联合组成审核工作小组，集中力量和时间，过细地做好工作，按时完成任务。各省、自治区、直辖市主管部门和各大军区政治部，要在1992年10月底以前将贯彻执行情况报告我们。
附：关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法
为贯彻落实中办发［1991］11号文件的规定，做好调整部分军队离休干部待遇的工作，特制定本实施办法。
一、这次调整待遇的对象是：1981年底前由部队批准退休移交政府安置管理，1982年以后按国务院、中央军委［1982］16号文件规定改办离休的原军队干部( 以下简称为这部分离休干部)。
二、从1991年9月1日起，这部分离休干部各项生活待遇，分别按以下规定和标准执行：
(一)以下各项按军队现行规定，增入本人工资、离休费。
1、按总政、总后［1988］政传字第6号通知的规定增加工资，团职以下干部每月30元，师职干部每月35元。
2、按总参、总政、总后［1990］后联字3号文件的规定增加军龄薪金(工资)。军龄薪金(工资)从入伍(或参加革命工作)之年起计算到批准退休的当年止，按军龄(含参加革命工作年限)每年1元计发。由于这部分离休干部1985 年工资制度改革时增发生活补贴17元，不执行1985年军队工资制度改革规定发给30元生活补贴的规定，因此，这次调整时不按总参、总政、总后［1990］后联字3号文件的规定减发7元生活补贴费。有关具体事宜，按民政部、财政部、总政治部、总后勤部［1991］后财字第52号通知的有关规定办理。
3、按民政部安置司、总政治部老干部局［1991］政老发字第63 号文件规定，增发粮油调价补偿每人每月10元。同时停发按财政部、劳动部、人事部、民政部、国家教委［91］财综字第44号文件规定发给的6元粮油调价补偿。
(二)下列生活待遇项目按1984年以后移交政府管理的军队离休干部的规定和标准执行。
1、原工资。这部分离休干部的原工资仍按军队移交地方政府时本人的工资额计发。
2、交通费。按总参、总政、总后［1983］政干字第4号文件的规定执行，师职以下干部每月15元。
3、公勤费。按总参、总政、总后［1983］政干字第4号文件的规定执行，师职(含)以下干部每月发给一个公勤人员全费的四分之一。公勤费标准按总参、总政、总后［1986］后财字第735号文件的规定执行。
4、服装费。按民政部、总政治部、总后勤部民［1985］安35 号文件的规定执行，团职干部每月温区、热区12元，寒区13元；营职以下干部每月温区、热区6元、寒区9元。师职干部的服装费标准和团职干部相同。
5、洗理费。按总后勤部［1990］后财字第20号文件的规定执行，每月8元。
6、书报费。按总后［1988］后财字第 483号文件的规定执行，团职以上干部每月8元，营职以下干部每月6元。
7、护理费。按总参、总政、总后［1984］参联字2号文件的规定执行。发给护理费的不再发给公勤费。
8、丧葬费。按总政办公厅［1986］政办字第115号通知执行，兵团职以下干部按本人逝世前的12个月原工资总额计发。“丧葬费的基数”包括：总后财务部［1989］财标字第415号第六条规定的项目、1989 年按地方离休干部增发的离休费和军队离休干部增发的军龄薪金(工资)、1991年军队离休干部粮油调价补偿增加的离休费。
9、抚恤费。按总政、总后［65］政干字第541号、［65］后财字第869 号文件规定执行，在6个月内按离休干部生前的工资额逐月发给其遗属。“6个月薪金(工资)的基数”包括：总后财务部［1989］财标字第415号文件第五条规定的项目、1989 年按地方离休干部增发的离休费和军队离休干部增发的军龄薪金(工资)、1991年军队离休干部粮油调价补偿增加的离休费。
10、遗属生活补助费。按总政、总后［1989］政干字第279号文件的规定执行。
以上各项中，原执行地方离休干部同类生活待遇规定和标准的，自一九九一年九月一日起停止执行。
(三)今后，凡1984年以后移交政府管理的军队离休干部上述(二)款所列项目的标准进行调整或增加新的项目时，这部分离休干部亦同样按照执行。
(四)这部分离休干部的粮油标准、管理经费、医疗费、一次性抚恤金等其他待遇，仍按安置地区地方离休干部的规定和标准执行。
(五)这部分离休干部的“离休费”包括：原工资、1979年确定的副食品价格补贴、1985年工资改革时确定的离休干部的17元生活补贴、1988年军队工资结构调整时给离休干部增加的工资、1989年按地方离休干部增发的离休费和给军队离休干部增发的军龄薪金(工资)、1991年军队离休干部粮油调价补偿增加的离休费。
三、这部分离休干部调整生活待遇的审批手续，按其现所在管理系统，由县、市(区)管理单位填报审定表(格式附后)，经地(市)级管理单位审核， 报省级管理单位批准。审定表一式五份，由各级管理单位分别保存，并存入本人档案。这次审报工作要在1992年6月底前完成。
四、给这部分离休干部授予中国人民解放军功勋荣誉章的工作，按以下办法进行。
(一)功勋荣誉章的种类、授勋中的各项政策以及审批权限等，按照中央军委《关于授予军队离休干部中国人民解放军功勋荣誉章的规定》和总政治部［1988］2 号文件的有关规定执行。
(二)授勋工作的组织实施由省军区(含卫戍区、警备区，下同)，军分区和现管理单位共同负责。授勋的登记、统计和审报工作应同此次调整生活待遇的登记、统计和审报工作结合起来进行。生活待遇和授勋的登记、统计报至地区级以上管理单位后，军分区、省军区政治部应即重点做好授勋的审报工作。授勋的审报工作要在1992年6月底前完成。
(三)功勋荣誉章由总政治部统一制作。颁发功勋荣誉章要因地制宜，仪式从简，在1992年国庆节前完成，具体办法由军地有关部门协商，报当地党委和政府审定。
(四)荣誉金统一从1992年1月1日起计发。1992年全年的荣誉金由军分区在颁发勋章时一次发给。从1993年1月1日起，荣誉金列地方财政由管理单位按月发给。
五、这部分离休干部中的无房户和住房困难户的住房问题，由安置地人民政府在公房中调剂解决，或纳入城市居民住宅建设规划统一安排，逐步解决。各省、自治区、直辖市党委和人民政府应责成有关部门，对本地区这部分离休干部中的无房户和困难户的情况进行调查研究，提出解决办法，报经省级党委和政府批准后，抓紧落实。
六、解决这部分离休干部生活待遇和住房困难所需经费和从1993年1月起的荣誉金，由地方财政开支。经费开支的渠道和具体实施办法，由各省、自治区、直辖市人民政府研究确定。
七、这部分离休干部的管理体制仍维持现状。各级党委和人民政府应从政治上、生活上继续关心照顾他们，认真做好服务管理工作，充分发挥他们的作用，使其安度晚年。
