关于印发《全国建筑安全生产联络员第二次工作会议纪要》的函

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江苏省淮安市人民政府


关于印发淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）的通知

淮政发〔2010〕209号


各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，部省属驻淮单位：
《淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。

淮安市人民政府
二○一○年十一月一日


淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）


第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区范围内业主大会、业主委员会的设立、选举及其活动适用本细则。
第三条 县（区）房产行政主管部门负责对本行政区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府具体负责对本辖区内设立业主大会和选举业主委员会以及业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、协助和监督。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达到50%；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但已使用1年以上。业主认为符合上述规定条件的，应当书面提请物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导、协助召开首次业主大会会议，表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。建设单位应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面申请之日起15日内，对物业管理区域是否具备成立业主大会的条件进行核查；对符合成立业主大会条件的，应当自收到书面申请之日起60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第六条 筹备组按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定组建。建设单位因特殊原因未委派代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组建方式及时调整补充。
第七条 筹备组中的业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）模范履行业主义务；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；
（四）具有参与筹备工作的时间。第八条筹备组中业主代表的产生，在街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐或自荐的基础上，由街道办事处、乡镇人民政府协商确定。非自然人业主代表应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其业主代表职责。
第九条 筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下开展工作，筹备组工作实行少数服从多数。
第十条 业主大会筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并自首次业主大会会议召开之日起30日内表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。非筹备组原因造成前款事项不能按期完成的，经街道办事处、乡镇人民政府同意，可以适当延期，延长期限由街道办事处、乡镇人民政府根据具体情况确定。在规定期限内不能召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可宣布筹备组解散，并按照本章有关规定重新组建筹备组，筹备首次业主大会会议。
第十一条 专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议召开业主大会临时会议的，应以书面方式提出。书面提议应注明召开临时业主大会理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话，并有提议业主签名。业主委员会认为需要对业主提议召开业主大会临时会议的真实性进行核实的，应在街道办事处、乡镇人民政府指导监督下对业主身份进行调查核实。调查核实工作应自收到专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议后20日内完成；情况属实的，应自调查核实完成之日起15日内召开业主大会临时会议。
第十二条 业主大会会议应采取记名投票方式进行表决。业主大会会议表决票、选举票上不得印有倾向性、误导性等不利于公平、公正选举的内容。业主大会会议表决票、选举票票样应由筹备组、业主委员会报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府审查；业主大会会议应使用经过上述审查通过后的表决票、选举票进行投票，否则表决、选举无效。
第十三条 物权法第七十六条第二款规定的专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定进行认定。专有部分面积按建筑面积计算。没有建筑面积的按套内面积计算。
第十四条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应推选其中一人行使表决权、选举权；夫妻共有的，任何一方行使表决权、选举权都视为另一方同意，且一方行使表决权、选举权后，另一方不再拥有表决权、选举权。
第十五条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、会议形式、会议内容（包括需提交表决、选举的有关事项及具体内容）等在物业管理区域内显著位置以书面形式通告全体业主。
第十六条 采取书面征求意见形式召开业主大会的，筹备组或业主委员会应在业主大会召开前，组织人员按规定的时间、方式将表决票、选举票送达业主，并做好签收和登记工作。业主应按规定的时间、方式投票。筹备组或业主委员会可组织人员在投票截止前回收表决票、选举票，并做好登记工作。
第十七条 投票截止后，经统计参加业主大会会议的业主达不到《物业管理条例》第十二条第一款规定，或需业主大会决定事项达不到《物业管理条例》第十二条第三款规定的，筹备组或业主委员会应延长投票时间，并通告全体业主，延长时间自投票截止日起不得超过30日。延长期内，筹备组或业主委员会应组织人员催收表决票、选举票。
第十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员、候补委员资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第十九条 业主大会作出的决定，应当自决定作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内通告。
第三章 业主委员会
第二十条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会委员应当为5至15名的单数；候补委员人数按照不低于委员人数的40%设置。业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于20%。
第二十二条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条第一款第（一）至（六）项条件；
（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组、业主委员会组织业主推荐或自荐，筹备组、业主委员会应当审查参选人的资格，结合物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员、候补委员候选人名单。
第二十四条 业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票多少顺序确定当选人，候补委员排列位序依据得票多少确定。
第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起7日内组织召开首次业主委员会会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1名，副主任若干名。
第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件同时向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申请办理备案手续：
（一）业主委员会备案申报表；
（二）业主大会成立、业主委员会选举和业主委员会主任、副主任选举情况；
（三）管理规约；
（四）业主大会议事规则；
（五）业主大会决定的其他事项；
（六）选举和表决结果统计表。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，持涉及变更内容的有关文件向街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申报备案。街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门应自收到申报备案文件材料之日起10日内，由街道办事处、乡镇人民政府牵头，会同县（区）房产行政主管部门共同审查，并作出是否出具备案证明的决定。
第二十七条 业主委员会可以根据业主大会议事规则规定聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定；业主大会议事规则未作规定的，由业主委员会根据业主大会授权予以规定。
第二十八条 业主委员会委员、候补委员实行任期制。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。业主委员会委员具有同等表决权，候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会自然人委员、候补委员不能委托代理人参加业主委员会会议。业主委员会中的非自然人委员、候补委员应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其委员、候补委员职责。
第二十九条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的县（区）房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会作出的决定，应由参会委员签字确认；委员有不同意见的，应记录在案。业主委员会作出的决定应自作出决定之日起3日内在物业管理区域内通告。
第三十一条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；业主要求书面答复的，应予书面答复。业主委员会应当定期将工作情况通过通告等形式向全体业主报告。
第三十二条 业主委员会委员、候补委员有住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定情形之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20％投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员、候补委员资格。
第三十三条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员资格自行终止：
（一）任期届满的；
（二）不再是本物业管理区域的业主；
（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职；
（四）死亡或丧失民事行为能力；
（五）依法被限制人身自由的；
（六）政策法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。
第三十四条 业主委员会委员、候补委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物移交给业主委员会。
第三十五条 业主委员会任期内，因委员资格终止而出现空缺的，业主委员会应决定从候补委员中按照得票多少依次递补为委员。
第三十六条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告（业主大会议事规则另有规定的除外），并接受业主的监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第三十七条 业主委员会办公用房在物业服务用房中统筹安排。
第三十八条 筹备组应持街道办事处、乡镇人民政府出具的证明到公安部门指定的单位刻制筹备组印章。筹备组应自业主委员会经街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门办理备案手续之日起10日内，将其印章移交给街道办事处、乡镇人民政府，将其保管的档案资料及其属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。业主委员会应持街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门出具的业主委员会备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会、业主委员会印章。
第四章 指导和监督
第三十九条市、县（区）房产行政主管部门应组织业主委员会委员、候补委员培训。
第四十条 除筹备组、业主委员会、居民居委会外，任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议（含首次业主大会会议）。
第四十一条 任何单位和个人擅自刻制筹备组、业主大会、业主委员会印章涉嫌违法的，由公安部门依法查处。
第四十二条 业主委员会委员、候补委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或业主委员会其他委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。
第五章 附则
第四十三条 业主大会、业主委员会名称应与物业管理区域名称相一致。
第四十四条 市房产行政主管部门可以制定管理规约、业主大会议事规则等与业主大会、业主委员会成立、选举及其他活动有关的示范文本，供参照使用。
第四十五条 本细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第四十六条 本细则自2010年12月1日起施行。我市原有的政策规定与本细则不一致的，按本细则执行。






辽宁省沈阳市中级人民法院


沈阳市商业银行资产经营管理中心与被告沈阳市康宁物资经销公司、被告沈阳市中南链条厂借款合同纠纷案


辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书


[2005]沈中民(3)合初字第223号


原告：沈阳市商业银行资产经营管理中心，住所地沈阳市沈河区西顺城街98号。

负责人：黄鸿，系该中心总经理。

委托代理人：吕波、崔晓林，均系该中心职员。

被告：沈阳市康宁物资经销公司，住所地沈阳市沈河区西顺城街250号。

法定代表人：王乃平，总经理。

被告：沈阳市中南链条厂，住所地沈阳市东陵区长白西二街24号。

法定代表人：杨向阳，厂长。


原告沈阳市商业银行资产经营管理中心与被告沈阳市康宁物资经销公司、被告沈阳市中南链条厂借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院审判员刘海洁担任审判长并主审，审判员张景、代理审判员姚军参加评议的合议庭，于2005年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕波、崔晓林到庭参加诉讼，二被告经本院公告送达，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称：被告沈阳市康宁物资经销公司于2000年与我行北站支行建立信贷关系并多次办理了借新还旧贷款，被告最后一次办理贷款金额455万元，期限自2000年12月29日至2001年7月5日，利率为年息利率7.605％。贷款到期后，被告沈阳市康宁物资经销公司未归还借款并拖欠利息。经多次催收，被告仍未偿还。向被告最后催收是2005年1月10日。截止到2005年4月20日，被告尚欠借款本金455万元及利息166万元。现原告诉请法院判令被告沈阳市康宁物资经销公司偿还借款本金455万元及利息166万元（截止2005年4月20日）。保证人沈阳市中南链条厂承担连带责任；被告承担诉讼费用。

二被告未答辩。

经审理查明，2000年12月25日，沈阳市商业银行惠工支行与被告沈阳市康宁物资经销公司签订一份借款455万元流动资金的合同，期限为2000年12月29日至2001年7月5日，利率为年息利率7.605％，同日，原告与保证人沈阳市中南链条厂签订保证合同，约定沈阳市中南链条厂为上述借款提供连带保证，保证期限为2001年7月5日至2003年7月5日；沈阳市商业银行惠工支行按照合同约定发放了贷款，但合同到期后，被告沈阳市康宁物资经销公司未归还借款本息；上述借款，经沈阳市商业银行惠工支行逐年催收，2005年1月10日，沈阳市商业银行惠工支行最后一次对被告沈阳市康宁物资经销公司催收借款本金455万元及利息152万元，被告法定代表人盖名章确认。同日，原告最后一次向保证人催收，保证人沈阳市中南链条厂盖章确认。2003年6月6日，沈阳市商业银行惠工支行更名为沈阳市商业银行（股份有限公司）北站支行。2005年5月9日，沈阳市商业银行北站支行将上述债权剥离给原告。现原告诉请法院判令被告偿还借款本金455万元及利息166万元（截止2005年4月20日）。保证人沈阳市中南链条厂承担连带责任；被告承担诉讼费用。

上述事实，有借款合同、贷款借据、催收通知、工商变更登记等材料在卷，并经与原件核对无异，本院予以确认。

本院认为，沈阳城市合作银行惠工支行与被告沈阳市康宁物资经销公司签订的借款合同、与被告沈阳市中南链条厂签订的保证合同，系当事人的真实意思表示，合法有效。被告沈阳市康宁物资经销公司未按约定期限偿还借款应承担逾期付款的违约责任。因沈阳市商业银行惠工支行更名为沈阳市商业银行北站支行，沈阳市商业银行北站支行将本案债权划转原告诉讼符合法律规定，本院予以准许，对原告诉请被告沈阳市康宁物资经销公司偿还借款本金及利息的诉讼请求本院予以支持。因在保证期限内向原告向被告沈阳市中南链条厂要求承担保证责任，故对原告诉请被告沈阳市中南链条厂承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十五条、第三十一条之规定，判决如下：

一、被告沈阳市康宁物资经销公司于本判决书生效之日起十日内偿还原告沈阳市商业银行资产经营管理中心借款本金455万元及利息（截止2005年1月10日，利息为152万元，自2005年1月11日起至给付之日止，按中国人民银行的逾期贷款利率计付）；

二、被告沈阳市中南链条厂对上述借款本息承担连带清偿责任。在其承担保证责任后，有权向被告沈阳市康宁物资经销公司追偿。

案件受理费41,060.00元，由被告沈阳市康宁物资经销公司承担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省高级人民法院。


审 判 长 刘 海 洁

审 判 员 张 景

代理审判员 姚 军


二OO五 年九 月十一日


书 记 员 韩 成 河

本案判决所依据的相关法律


《中华人民共和国合同法》：

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还并支付利息的合同。

第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》：

第二十五条：一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效的规定。

第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。